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三、房地产抵押及其价值评估的风险$lesson$
㈠ 房地产抵押货款的风险
房地产由于具有不可移动性、寿命长久、价值师大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供债务履行担保的财物，所以银行为了减少自身风险，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地产作为抵押物。借款人委托估价机构(银行信任的)估价的欲抵押房地产的市场价值，可作为银行放款的参考依据。
⑴ 抵押房地产本身风险
以房地产本身特性看，既有适宜作为担保物的一面，也存在风险的一面。如抵押物的适宜性风险;预期风险;变现风险和抵押期间的价值减损等。
适宜性风险
并不是所有的房地产都适合作抵押物，它受到上述相关法规的限制。作为担保物的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。
预期风险
房地产抵押价值评估是评估设定抵押时的市场价(现)值，但抵押期限是一年或多年，还有还款的宽限期，这期间若房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险;另外抵押房地产在估价时点后的价值和现金流与估价时运用收益法和假设开发法估价时预测的未来收益、开发完成后的价值和未来运营成本和续建费用不同，造成价值下降，也变成预期不确定性风险。
市场变现风险
抵押人不能履行债务时，抵押权人是将抵押房地产变现，而不是收回实物。这时因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置税费形成降价甚至资不抵债的风险;不同类型特点的房地产在不同的市场条件下其变现能力是有差异的，比如住宅、写字楼、商业中心、饭店、休闲设施、工厂、特殊物业等的市场变现能力一般由强变弱;抵押物位置较差、剩余年限较短，具有长期低租金租约，拖欠工程款等的很可能变现不易。
损耗风险
由于房地产抵押的性质，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期间正常使用会造成抵押物的一般耗损;不当使用或空置，在建房地产闲置停滞，质量隐患、管理维护不善，甚至火灾等造成其价值的严重减损。
⑵ 抵押货款总风险折扣
银行或金融机构经营的是货币，并且要求货币有进有出是流动的。他们对于放款投资的安全性最为关注，尤其是本金的安全性，关心资本的安全与抵押房地产的安全和盈利能力，借出款后能如期收回本金利息。最不希望看到的是抵押人违约、抵押房地产变成不良资产，不得不收回作为抵押贷款担保物的房地产，他们并不善于经营房地产，只能通过强制性拍卖收回资金，往往损失很大。他们对于收益性的房地产要求净经营收益超过抵押贷款年本息还款额，具有一定的安全系数作为保障。
申请贷款人或抵押人，希望借到款，以解决项目投资或经营周转等的匮乏资金，有时甚至是燃眉之急。有信誉有能力的贷款人最希望的是借到款后既把事情做成，又能如期还本付息。为达到预定的借款数目，一般愿以适宜价值的房地产或较少价值的房地产和较高的抵押率获得借款。从上述意义看，抵贷双方是一种公平“交易”，但都存在一定风险。
目前在抵押借款实务中银行或金融机构一般按估价机构评估的抵押房地产市场(现)价值或实际成交价格中较低者的40%(或收下)~80%为借款额，即考虑了20~60%(或以上)的折扣风险(首付款、资本金)。这个总折扣风险一般包括各方形成的下述内容：上述抵押房地产本身的风险;政治、经济、社会、自然和国际等风险;信用、道德、政策、市场、利率、流动、操作、管理、经营等类风险。
总之，这些风险可以通过贷款人(还款能力)的审查限制、首付款比例、资本金比例、抵押率、担保公司担保、增加保险种类、评估公司估价、跟踪贷款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解风险。抵押货款风险、风险概率及风险的量化是个复杂的体系，目前尚属银行内部管理核算范畴。
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