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㈡ 金融政策$lesson$
房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件,房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款价值比率的调整,会明显影响居民购房支付能力,进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整,也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平,进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显着影响。此外,外商投资政策、房地产资产证券化以及房地产资本市场创新渠道的建立,也会通过影响房地产资本市场上的资金供求关系,进而起到对房地产开发、投资和消费行为的调节作用。因此,发展房地产金融,通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融措施调节房地产市场,实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。
㈢ 住房政策
居住是人类生存的基本要求,住房问题不仅是经济问题,而且是社会问题。各国的经验表明,单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题,而市场和非市场的结合,才是解决这一问题的有效途径。目前我国城市住宅的供给主要有三类,即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中,廉租房面向最低收入家庭,其供应、分配和经营完全由政府控制,廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠,但其销售价格和销售对象,要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格,就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策,对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。1998年政府停止住房实物分配,实行住房分配货币化政策以来,商品住宅销售中个人购买的比例,已经稳定在95%左右。
㈣ 城市规划
城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任,对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩,市场经济体系建立后,其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革,将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次,高层次的规划应能指导土地的开发和供应,低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
实际上,社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置,因而也对房地产市场的运行起重要作用,政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境,三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外,有必要相互协调,形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。
㈤ 地价政策
房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象,因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作,而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系,但由于地价对房地产价格影响很大,城市土地又由政府垄断出让,所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内。建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上,通过调控地价来间接调控房地产价格,经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段,灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式,以及必要时通过直接的行政干预,都可以对地价进行有效的调控。
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