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【案例2-5】 分析$lesson$
㈠ 根据规范要求，房地产保险事故发生后的损失评估，“宜估算其修复所需的费用作为损失价值”。报告中按估价对象已不可修复进行计算，但在估价方法选用时缺少相应的说明。
㈡ 不可修复房地产损失价值评估，要特别注意扣减房地产受损后的残余价值。此部分价值一般较低，很容易被忽略。
㈢ 委托人要求对火灾损失进行评估，并未明确仅仅是直接损失还是包括间接损失。报告仅对直接损失进行评估，但缺少相应的说明。进行此类估价时，估价人员应要求委托人明确估价范围，或根据保险合同确定估价范围并在报告中予以说明。
㈣ 报告中计算成新率时，加权系数、完损等级评定系数、综合判定系数的确定没有依据，计算房价时各项调节系数的确定亦存在同样问题。
第六节 房地产课税估价
房地产课税估价，目的是为了保证国家税收公平合理。为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解中国现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象。特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按中国现有的税法中的有关规定执行。
根据中共“十六大”报告的精神，中国在条件成熟时将开征统一规范的物业税。房地产估价人员应关注有关的最新法律法规。
一、房产税估价
对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
二、土地增值税估价
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
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