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【案例2-6】 分析$lesson$
本报告不足之处是：
㈠ 报告中个别用词欠准确，如估价目的表述中“征收”和“课”为同义词，故仅说“课税”即可，不必说“征收课税”，或者，当交易中需要收取其他费用时，可改为“征费课税”。
㈡ 表1在列举可比实例时，没有指明每个可比实例的结构层数和可比实例所处的楼层。而结构楼层不同则造价会不同，进而影响交易价格，所处楼层不同，交易价格也会有差异。这些都应在个别因素中考虑，而本报告未考虑个别因素修正。
㈢ 可比实例的结构形式应与估价对象相同，估价对象为砖混结构，可比实例也应选砖混结构，当然，如果当地的框架结构住宅造价与砖混结构基本相同，选择框架结构作可比实例也可以，但要加以说明。
㈣ 估价报告应用有效期应从估价报告完成之日起算，而不是从估价时点起算。
㈤ 估价结果没有大写金额。
随着2004年《宪法》修正案的通过，国家将对土地管理法进行相应的修订，有关征地补偿的规定也会做出相应的调整，估价师应关注这些规定的调整，及时学习新的法律法规，并按新规定进行估价。
第七节 征地和房屋拆迁补偿估价
一、征地和房屋拆迁补偿估价的特点
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。征地和城市房屋拆迁补偿估价，是政策性、群众性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外，各个城市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方式等。估价师在从事此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出被各方当事人所接受的估价结果。这就要求每位估价师不但要深刻领会、严格执行国家和地方相关法规，更要具备娴熟的估价技巧和良好的职业道德。
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