2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(43)

　　例题：下面说法错误的是( )。$lesson$

　　A、可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=在估价时点时的价格;

　　B、可比实例在成交日期时的价格×(l±价格变动率×期数)=在估价时点时的价格

　　C、可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同;

　　D、可比实例必须是正常交易。

　　答案：D

　　例题：可用作交易日期修正的方法有( )

　　A、价格指数法;

　　B、长期趋势法;

　　C、价格变动率法;

　　D、经验值法。

　　答案：ABC

　　第七节 房地产状况修正

　　一、房地产状况修正的含义

　　如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应进行房地产状况修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

　　二、房地产状况修正的内容

　　房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。

　　(一)区位状况修正的内容

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

　　区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

　　例题：区位状况比较修正的内容包括( )

　　A、交通便捷程度;

　　B、繁华程度;

　　C、基础设施完备程度;

　　D、环境景观。

　　答案：ABD

　　(二)权益状况修正的内容

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

　　权益状况比较修正的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。

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