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三、估价方法的选用$lesson$
㈠ 房地产权属发生转移的估价
房地产权属发生转移,在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、合作时,一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议,以及相应的可行性研究报告,来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变,则在符合城市规划要求的前提下,分析考察项目的未来发展和经济效益情况,同时综合考虑更新改造的费用成本,采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用,即不转变用途,则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下,采用市场比较法和成本法进行估价。
破产清算的房地产估价与抵押物处置类似,属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要,购买者的选择范围受到限制,其交易情况属非正常的公开市场交易,因此可能实现的市场价值较公平市价低很多,其估价结果可低于公开市场价值。
㈡ 房地产权属不发生转移的估价
这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中,确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此,估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件,结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。
【案例2-11】
××宗地估价结果报告
㈠ 委托人:××市××公司
㈡ 估价方:××※房地产估价有限公司
㈢ 估价对象:本次估价对象土地地处××市××区,土地使用权为××公司通过出让而获得。该地段属城区五级,交通便利。地块形状规则,目前为一闲置空地,总面积为58000┫。本次估价为××公司拟用该土地作价入股与××开发总公司进行联合开发提供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的规划要求,该土地用途为商业、住宅;允许建筑容积率为10,允许建筑覆盖率为≤50%;土地使用权年限为50年。
㈣ 估价目的:合资入股
㈤ 估价时点:2003年9月7日
㈥ 价值定义:本报告书所确定的价值,是指估价对象在本次估价目的的特定条件下,在公开市场条件下,形成的客观合理价值。
㈦ 估价依据:
⑴ 房地产估价合同
⑵ 《房地产估价规范》
⑶ 国有土地使用权证(××房地籍岸字01608号)
⑷ 有关该地块的规划资料
⑸ 联合开发协议书
⑹ 估价人员现场勘察的结果
㈧ 估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
㈨ 估价方法:由于估价对象为待开发土地,且有较为详细的规划要求,因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。
㈩ 估价结果:经过详细计算,估价对象土地总价值为53000万元,大写:人民币伍亿叁仟万元整。
(十一) 估价人员:中国注册房地产估价师××、××审核人员:中国注册房地产估价师××
(十二) 估价作业日期:(略)
(十三) 估价报告应用的有效期:自2003年9月7日起一年。
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