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2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(99)

|0·2012-03-02 14:52:43浏览0 收藏0

  第二章 项目概况评估$lesson$

  一、项目背景

  ××花园项目位于西三环与西四环之间,距西三环紫竹桥约1000米,距西四环四季青桥约1200米。在车道沟桥西南侧,昆玉河西岸,东临昆玉河畔市政绿化带,南靠彰化路,西接曙光花园望山园,北邻紫竹院路。

  ××花园位于北京市海淀区昆玉河西岸,是北京市实现城市绿化隔离带的第一个试点项目――曙光工程之中的住宅建设项目。曙光工程是北京市政府全力推动的城市绿肺工程,位于海淀四季青乡境内。

  二、项目建设内容、规模和规划设计方案

  ㈠ 项目名称:××花园(以下简称项目)

  ㈡ 项目建设地点:北京市××区××乡

  ㈢ 项目建设规模

  规划占地面积: 65519.36┫

  其中:建设用地面积:65519.36┫

  规划总建筑面积: 166196.72┫

  其中:地上建筑面积:138967.72┫

  地下建筑面积: 27229.00┫

  其中:住宅建筑面积:135206.72┫

  地上公建建筑面积: 3761.00┫

  地下公建建筑面积: 1700.00┫

  地下车库建筑面积: 19800.00┫

  人防等建筑面积: 5729.00┫

  容积率: 2.54

  建筑高度: 49.95米

  14层部分檐高38.25米,最高点51米

  居住总人口: 2822人

  总户数: 882户

  建筑层数: 17层局部14层

  其中:地上 17层

  地下 2层

  停车数量: 550(均为机动车,地下)

  人均集中绿地面积: 1.70┫

  ㈣ 规划设计方案

  ⑴ 总体规划设计

  ××花园总体布局由5栋住宅弧形板楼错落有致坐落于绿树丛中;设计新颖、造型别致的高档会所镶嵌于5栋弧形板楼中间;整体地下车库位于小区中央;沿昆玉河方向设计100米宽、300米长的市政绿化带及观景长廊。2#、3#、4#、5#、6#楼为住宅,地下2层,地上14~17层。7#楼为配套公建(会所),地下2层,地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地下车库,地下1层。

  ⑵ 规划设计特点(略)

  ⑶ 月牙形板楼特点(略)

  ⑷ 会所特点(略)

  ㈤ 庭院设计

  ⑴ 人车我分流(略)

  ⑵ 区内景观设计特点(略)

  ⑶ 植物景观特色(略)

  ⑷ “喷泉”主题园林(略)

  ㈥ 装修、配套设施及智能化

  ⑴ 结构部分

  主体结构:全现浇剪力墙结构与全现浇框架结构。结构层高:住宅地上部分层高为2.85米,地下部分层高为3米。

  ⑵ 装修部分

  ①外墙砖:爱和陶(TOTO下属品牌)海洁特(氧化钛)瓷砖。

  ②户门:德国霍曼公寓门HA-1型双扇开门产品(两居室户型为单扇内开门)。

  ③外窗:西飞品牌断热冷桥铝合金静电粉末喷涂节能窗。

  ④户内装修标准(简装):(略)

  ⑶ 设备部分

  包括供水系统、供电系统、燃气系统、采暖及热水炉系统、中央空调、有线电视系统、卫星电视系统、通讯系统、消防系统、地下车库设消防排烟通风、烟感、温感和喷淋系统、楼内设消防正压送风系统、电梯等。

  ⑷ 智能化设施

  包括安防系统、信息系统等。

  ㈦ 居住用房户型设计

  ××花园项目中住宅面积为135206.72┫,分布在区内2#、3#、4#、5#及6#楼,共有住宅套数744套。

  住宅户型、格局多种,其中:

  三居室A户型:销售面积155~170┫;

  三居室B户型:销售面积167~174┫;

  三居室C户型:销售面积148~152┫;

  四居室D户型:销售面积216~219┫;

  三居室E户型:销售面积165~171┫;

  两居室F户型:销售面积100~110┫;

  两居室G户型:销售面积89┫;

  四居室U户型:销售面积239┫;

  复式H户型及三居室K户型等。

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