2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(59)

　　例5―1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。$lesson$

　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

　　=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×(销售税费率+销售利润率)

　　得出：

　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率)

　　该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积

　　=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-(销售税费率+开发利润率))÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率)

　　=[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=439.4(元/┫)适用于新建房地产的基本公式

　　在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

　　新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：

　　新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

　　四、适用于旧房地产的基本公式

　　在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

　　在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

　　旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

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