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2.估算年运营费用$lesson$
①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费=293×2560=75.01(万元)
②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：
年管理费=343.43×5%=17.17(万元)
③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)
④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43×2%=0.69(万元)
⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费?
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?
=180.44(万元)
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用?
=343.43-180.44?
=162.99(万元)
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(万元)
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