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【2-8】 分析$lesson$
㈠ 报告对估价对象概况描述不全面，没有详细说明地块的现状，例如地上建筑物、构筑物、配套设施等。
㈡ 报告在估价方法选用时说明：“由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来决定估价额。”不正确。根据规范第⒌⒈4条“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法”，和第⒌⒈6条“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，估价对象并不符合规范第⒌⒈5条“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，空地不能产生长期稳定的收益。因此估价对象土地价格评估应选用市场比较法、假设开发法。
㈢ 报告计算增值分配率时，最终增值分配率直接采用了各种影响因素增值率的平均值。应根据各种影响因素的重要程度，以加权处理方式计算最终增值分配率。
A：14850/(14850+9075)×100%=62%
第九节 房地产纠纷估价
房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。房地产纠纷估价可分为两大类，一类是针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷可称之为房地产价格(价值)类纠纷;另一类是针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。前一类纠纷的估价通常由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成，后一类纠纷的估价则由专门的估价仲裁部门或组织(如估价老师委员会)出面对估价结果做出鉴定和裁决。
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