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××市××路××大厦房地产估价技术报告(节选)$lesson$
㈠ 房地产实物状况因素分析
国贸新都由××房地产开发公司开发，始建于1994年，于1997年建成并投入使用。该大楼为框架结构综合楼，地上29层、地下1层，建筑面积67698┫，占地面积2854┫，土地使用权类型为出让，该大楼地上1～6层为车库，建筑面积17673┫;第7～28层为公寓，建筑面积46376┫;第29层目前空置，建筑面积794┫，地下室面积2854┫。其中第7～29层分为东西两部分塔楼，东塔楼现仍为公寓，西塔楼公寓于1998年11月由××物业发展有限公司投入资金进行改造，将其填充墙和水、电管线拆除，准备改建成公寓式酒店，后因资金短缺，后续工程未进行，目前改造工程处于停滞状态，西塔楼改建部分建筑面积为23188┫。××大厦整体装修情况为：外墙贴白色条形面砖，东塔楼第1层大堂地面铺大理石，墙面刷乳胶漆，木板吊顶，第7层现为××市汉鹏房地产开发有限公司用于办公，进行了普通装修，其余车库及公寓内墙均为普通粉刷，水泥地面，铝合金窗，木门。整个大楼内部配置五部升降电梯，并安装供暖设备。
㈡ 区位状况因素分析
××大厦位于××市××区××路297号，北临新世界购物中心，西临新华后路，处于建设大道与新华路交汇处，属城区五级地段，周边有××大厦、××大厦、××大厦等大型物业，随着周边环境的改善，该地区已经形成××市新的投资热点，其交通便利，公共服务设施齐全，升值潜力巨大。
㈢ 市场背景分析：(略)
㈣ 最高最佳使用分析：(略)
㈤ 估价方法选用
估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，采用两种计算思路计算估价对象的价格。分别选用市场比较法、收益法、成本法等三种方法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：
⑴ 思路一：根据估价对象房地产特点和市场状况，估价人员选用收益法求取1～6层车库价格，市场比较法求取公寓、地下室价格，再将两者相加得到估价对象房地产的价格。
① 根据《房地产估价规范》。“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，本估价报告采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整，求取公寓、地下室的比准价格。
② 根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算1～6层车库的收益价格。
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