2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(66)

　　(二)实际观察法$lesson$

　　实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低;而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。

　　建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，有时是修理，有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的，为可修复的损耗[即：修复所需的费用≤(修复后房地产的价值一修复前房地产的价值)];反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

　　利用实际观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。

　　(三)成新折扣法

　　成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：

　　V=C×q

　　式中 q――建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。

　　在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：

　　1.用年限法计算成新率。如用直线法计算成新率的公式为：

　　2.根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。

　　3.采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率;当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

　　例题：用成本法估价时，房屋现值=( )

　　A、 房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

　　B、 房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

　　C、 房屋重置价格×成新率

　　D、 房屋重置价格-年折旧额

　　答案：C

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