2012年房地产估价师《制度与政策》精讲(15)

　　房地产交易管理制度与政策(下)$lesson$

　　一、内容提要：

　　1、房屋租赁管理

　　2、房地产抵押管理

　　二、考试要求：

　　1、了解住房置业担保机构和业务管理有关规定要求。

　　2、熟悉抵押的概念，租赁的概念和分类。

　　3、掌握房地产抵押的有关规定及实施要点，房地产租赁的有关规定。

　　第四节 房屋租赁管理

　　一、房屋租赁的概念及分类

　　1、房屋租赁的概念

　　房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。

　　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。(《城市房地产管理法》)

　　房屋租赁，是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。[《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令)(以下简称《租赁管理办法》)]

　　例题：房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。

　　A、转让

　　B、买卖

　　C、交易

　　D、析产

　　答案：C

　　2、 房屋租赁的分类

　　(1)按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利;自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人。共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。

　　(2)按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。

　　例题：按房屋的使用用途，房屋租赁分为( )。

　　A、公有房屋的租赁

　　B、私有房屋的租赁

　　C、住宅用房的租赁

　　D、非住宅用房的租赁

　　答案：CD

　　二、房屋租赁的政策

　　我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的作法。对于住宅用房的租赁，《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”对于租用房屋从事生产、经营活动的，《城市房地产管理法》规定：“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”对于租用房屋从事生产、经营活动的，在不违背政策法律的前提下，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一租金标准，要靠市场来进行调节和制约。

　　目前，下列政策仍将成为房屋租赁的重要依据，主要有：

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