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㈣ 拆迁估价的工作方式$lesson$
⑴ 拆迁估价前的准备工作
拆迁评估是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，评估是否公正、评估结果是否准确直接影响拆迁当事人的合法权益，进而影响拆迁工作进程，甚至影响社会安定团结。由于拆迁补偿评估政策性强、涉及面广、影响大，因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事务的能力要求较高。估价人员在从事拆迁评估时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出易于被委托人及其它相关利益主体所接受的评估结果。在评估工作过程中，评估人员作为最早直接接触被拆迁人的机构，协调好地方及被拆迁人的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础;营造安定、和平、顺利的局面是评估人员义不容辞的责任。
拆迁评估涉及千家万户居民的切身利益，也是他们生活模式出现重要变化的开始，因此要充分理解被拆迁者的心理状态，严格把握政策和评估技术标准，以热情、诚恳、细致、周密的工作作风，保持原有安定、平稳的局面。评估过程中要针对不同的客户有针对性地采取不同的措施、策略，才能保证工作的顺利进行。热情服务、严禁与被拆迁人发生冲突、解释工作有理有据、维护拆迁人与被拆迁人的合法利益。
拆迁估价前要制定严密的计划，并进行估价师的培训，在入户前要制作完善的调查表格，并对入户的估价师进行政策、法规、知识及工作方式的培训。
⑵ 入户调查
估价人员对被拆迁房屋进行入户调查，对事先收集的有关被拆迁房屋的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，详细查勘被拆迁房屋的房屋坐落、区位、门牌号等;被拆迁房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、建成年代、装修情况、设备情况、使用状况、建筑面积等的实物形态，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。根据不同的建筑形式制定相应的调查表格，调查相应的内容。
① 被拆迁房屋为平房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：
?房屋位置：坐落、区位、门牌号、房屋栋号等房屋的坐落;
?房屋权属：房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;
?房屋建筑特点：朝向、间数、建成年代、屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面等房屋的结构情况;
?房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材贴面等装修情况;
?设备情况：卫生间设备、厨房设备、暖气、水池、渗井、上下水管、化粪池等设备情况;
?附属设施：门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门等
附属物情况;
?树木：树木种类、直径等树木情况;
?其它需要记录的项目。
② 被拆迁房屋为楼房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：
?房屋位置：坐落、区位、门牌号等被拆迁房屋的具体位置，并拍摄照片，以便区分不同的被拆迁人;
?房屋权属：产权人、产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;
?房屋结构：结构形式，多层砖混结构、框架、高层剪力墙、钢结构、多层膜板房等结构形式;
?建筑特点：房屋层高、建成年代等综合资料;
?建筑材料：粘土砖、空心砖、砌块、外挂板等墙体类型;
?附属设备：暖气、中央空调、煤气、抗震加固等设备、装修等情况;
?其他需要记录的项目。
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