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第八节 房地产分割、合并估价$lesson$
一、房地产分割、合并估价的特点
房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如，位于城市商业区的两块面积分别为400┫和1600┫的相邻土地，合并后不仅能使基地形状规整，而且还可使开发商能够面向中型客户、开发建设每层建筑面积为1200～1500┫的写字楼，大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响而单独评估两块地的价值，则两块地的价值之和很可能大大低于合并后的土地价值。对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失，需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作，本节重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方法及要点。
二、房地产合并相关法律规定
房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给另一宗的所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为，在关于房地产转让的法律规定中，以下几点要特别注意，其可能直接
影响房地产合并：
⑴ 房地产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定，如果待合并的房地产不符合规定，可能会导致房地产合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，这在估价过程中必须考虑和说明。
⑵ 待合并房地产的土地使用权取得方式。《城市房地产管理法》第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规定，要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益，这也会影响到房地产合并价值。
⑶ 待合并房地产的土地用途。房地产合并预期价值的实现有赖于合并后的房地产实现最高最佳使用，但有可能待合并房地产的土地用途与房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房地产管理法》第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更，这一因素对房地产合并价值的影响也要考虑。
⑷ 待合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理法》第四十二条规定，出让方式取得土地使用权的房地产转让，其土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限，要注意其对房地产合并价值的影响。
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