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案例2-8】$lesson$
㈠ 房地产实物状况因素分析
估价对象土地有两宗，地块A面积1500┫，北侧临接宽度约
15m的铺装公路，临路宽度约50m，深度25～35m，是稍为不规
整形的普通临街地。地块B面积5500┫，东侧临街宽度约80m，
深度70m，为整形大宗土地，并与地块A相邻接。这两宗土地均
地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件属普通程度，电
气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区，容积
率600%。
就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等
方面来看，地块A与地块B的最有效使用，应该是合并兴建办公大
楼。现评估地块A、B的邻地购买价格。
㈢ 市场背景分析：(略)
㈣ 最高最佳使用分析：(略)
㈤ 估价方法选用
由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实
例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来
决定估价额。
㈥ 估价测算过程
⑴ 评估A、B、C的空地价格
A、B两宗土地以市场比较法估价，C地以假设开发法估价(过
程从略)，结果如下：
① A地的空地价格(a)，单价为14850元/┫;总价为
22275000元。
③ C地的空地价格(c)，(A、B合并后为C)，单价为15675
元/┫;总价为109725000元。
⑵ 计算合并使用分配率
① 计算增值总额：
增值总额=c-(a+b)=37537500(元)
⒈ 计算面积因素对增值的影响
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