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(二)、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价$lesson$
房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。
但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。尽管估价在表面上或形式上为人的一种主观活动或行为，有时甚至带有较浓重的主观色彩。
房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见，为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为，即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要，可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。例如，政府拥有的一宗土地，正常市场价格为800元/m2，但是根据国家产业政策(需要政府扶持或者调控的产业)，为了扶持或鼓励某些产业的发展，可以600元/m2的优惠价供给;或者为了限制某些产业的发展，可对这些产业实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用说了。
需要特别指出的是，估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断，而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。
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