2011年房地产估价案例与分析备考复习资料20

|0·2011-07-04 17:01:02浏览收藏

　　4 . 8 求取比准价格$lesson$

　　4 . 8 . 1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

　　由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格;经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了可比实例房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：

　　(1) 修正、调整系数连乘形式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　(2) 修正、调整系数累加形式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× (1+ 交易情况修正系数 + 交易日期调整系数 + 房地产状况调整系数 )

　　下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场法的综合修正与调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，因此，较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式：

　　(1) 直接比较修正与调整公式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情况修正的分子为 100 ，表示以正常价格为基准;交易日期调整的分母为 100 ，表示以成交日期时的价格为基准;房地产状况调整的分子为 100 ，表示以估价对象的房地产状况为基准。

　　(2) 间接比较修正与调整公式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，标准化修正的分子为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数;房地产状况调整的分母为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

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