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王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率8%,贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测改商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
1)利用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n]求出A=4.06万元
2)已抵押贷款余额=(4.06/(8%/12))[1-1/(1+8%/12)^40]=142.14万元
3)已抵押贷款余额=200-142.14=57.86万元
史老师：我的问题是：抵押贷款余额应该是未还完的数额，我认为应该这样计算
抵押贷款余额=[4.06/(8%/12)]x[1-1/(1+8%/12)^20]=75.75万元
我的计算思路对吗?如错，请史老师指明原因。感谢史老师!
2010房地产估价师职业资格考试历年真题解析》(史贵镇 黑敬祥 主编)P207页
答案：
你好，你的理解有点问题，探讨一下啊，09.10.18已抵押贷款的数额是142.14万元，还余下57.86万元没还的贷款，你考虑的方向反了，不能从现金流量图由右向左推导，而应该从左向右考虑，史
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