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房地产需要专业估价
真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说,不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性,而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上,“完全市场”必须同时具备以下8个条件:①同质商品,买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条,就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品,其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外,尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和建设用地使用权)可以转让,但房地产实物无法移动,不符合第⑧条。因此,房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
由于房地产市场是不完全市场,并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以难以形成一般人容易识别的适当价格,从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。
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