2010年房地产估价师理论与方法备考习题(1)

　　答案部分

　　一、简答题环球环球网校网校

　　1.

　　【正确答案】 (1)应根据房屋所有权证上记载的用途进行估价(2分)

　　(2)房屋的用途由工业改变为其他，应通过经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续途径。(2分)

　　(3)应选用市场法和收益法进行写字楼评估;注意扣除预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额(2分);

　　选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场条件下的价格水平与拍卖市场价格的差异(2分);

　　本估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考，故应对上述客观市场价值进行综合分析处理，确定拍卖市场的成交价与正常水平的偏低幅度;根据该偏低幅度对上述两种方法进行调整，得出拍卖底价(2分)。

　　【答疑编号9102】

　　2.环球环球网校网校环球环球网校网校

　　【正确答案】 1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;(2分)

　　2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价(2分)，这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的;(2分)

　　3.不能按2007年9月同类型高档住宅的正常市场售价加上该住宅的重新装修费用来确定评估值(2分)，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按住宅装修后的社会客观平均成本进行估价才是科学合理的。(2分)

　　【答疑编号9103】

　　二、综合题

　　1.环球环球网校网校环球环球网校网校

　　【正确答案】 1.缺估价的假设和限制条件;

　　2.缺估价原则;

　　3.在估价方法中缺对估价方法定义的具体描述和说明;

　　4.缺估价人员;

　　5.可比实例一的成交日期与估价时点相比已超过两年，不宜选用该实例;

　　6.可比实例二的成交日期与估价时点相比已超过一年，应在"估价方法选用"中说明该地区房地产市场在估价时点前后变化不大，相对较为稳定，否则，该可比实例也不宜选用;

　　7.估价对象分属两宗容积率不同的土地，在编制因素比较表中只对其中一宗土地进行了比较(容积率为1. 95的)，缺另一宗容积率为2.67的土地的比准价格;

　　8.在进行价格修正指数表分析时，没有对交易日期调整、区域因素和个别因素调整中的具体项目(如土地使用年限)的调整依据进行说明;

　　9.在进行估价对象土地价格计算时，只对其中一宗土地进行了计算，缺了另一宗容积率为2.67的土地的计算过程;

　　10.案例一的修正系数计算有误，应是0.9461，不是0.9634;

　　11.在进行估价对象土地价格计算时，利息、利润、销售税费和土地价格的计量单位有误，不是"万元"，而是"元/┫";

　　12.在进行估价对象土地价格计算时，最终结果不应是110.23万元，而是：110.23×6783.84:747783元;

　　13.在进行估价对象土地价格计算时，应对估价对象进行年期修正;

　　14.在成本法计算中，前期工程费中的"混合结构"属用语不规范，应是"砖混结构";

　　15.在成本法计算中，结构调整系数结果有误;

　　16.在成本法计算中，发展商利润计算基数不应含"管理费用"或不用直接成本利润率，改用建筑物投资利润率;

　　17.在成本法计算中，用不同结构的几栋楼求取一个综合成新率的方法不科学，应分别求取每栋楼的成新率再乘以相应的重置成本，最后再加总的方法来确定估价对象建筑物部分价值;

　　18.在估价结果中，估价对象快速变现价格应为678.60×55%=373.23万元，而不是675.29×55=373.23(万元);

　　19.估价结果缺单价表示;

　　20.缺附件;

　　21.本报告未考虑抵押权的设置对其估价结果的影响。

　　【答疑编号9118】

　　2.

　　【正确答案】 1.委托方中缺法定代表人和住所，应加上。

　　2.缺少估价对象权益状况说明。

　　3.缺价值定义，价值定义可表述为：估价对象在估价时点时的商品房质量缺陷减损值。

　　【答疑编号9119】

　　三、阅读理解

　　1.

　　(1).

　　【正确答案】 B

　　【答疑编号9106】

　　(2).

　　【正确答案】 C

　　【答疑编号9107】

　　(3).

　　【正确答案】 A

　　【答疑编号9108】

　　(4).

　　【正确答案】 D

　　【答疑编号9109】

　　2.

　　(1).

　　【正确答案】 C

　　【答疑编号9111】

　　(2).

　　【正确答案】 D

　　【答疑编号9112】

　　(3).

　　【正确答案】 C

　　【答疑编号9113】

　　3.

　　(1).

　　【正确答案】 B

　　【答疑编号9115】

　　(2).

　　【正确答案】 C

　　【答疑编号9116】

　　(3).

　　【正确答案】 B

　　【答疑编号9117】