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估价技术报告环球环球网校网校环球环球网校网校
一、估价技术资料的查证(略)
二、个别因素分析(略)
三、区域因素分析(略)
四、市场背景分析(略)
五、最高最佳使用分析(分析过程略)
根据上述标准判定，估价对象处于××经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。
六、估价方法选用(略)
七、估价测算过程
(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算
1.市场比较法选取的可比实例如下：
(1)可比实例一环球环球网校网校环球环球网校网校
位于××经济开发区内，处于江滨东路东侧，土地面积为4746.67┫，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68┫，容积率2.5，成交日期为2001年3月，成交价格87元/┫土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
(2)可比实例二
位于××经济开发区内，处于江滨西路二桥西侧，土地面积为6792.34┫，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21┫，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/┫土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
(3)可比实例三环球环球网校网校环球环球网校网校
位于××经济开发区内，处于霞浦路北侧，土地面积为8333.33┫，土地用途为工业，规划建筑面积17500┫，容积率2.1，成交日期为2002年9月，成交价格90元/┫土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表4)。
因素比较表 表4
|
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
交易价格 |
待估 |
87 |
95 |
90 |
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
交易时间 |
|
2001.3 |
2002.6 |
2002.9 |
|
交通便捷度 |
便捷 |
较便捷 |
便捷 |
较便捷 |
|
产业聚集度 |
较高 |
较高 |
较高 |
较高 |
|
环境质量 |
较好 |
好 |
好 |
较好 |
|
地理位置 |
滨江西路 |
滨江东路 |
二桥西侧 |
霞浦路北侧 |
|
区域规划 |
好 |
好 |
好 |
好 |
|
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
土地用途 |
工业 |
工业 |
工业 |
工业 |
|
宗地形状 |
不规则 |
较规则 |
较规则 |
不规则 |
|
容积率 |
1.95 |
2.5 |
1.8 |
2.1 |
|
土地剩余年限 |
43 |
48 |
49 |
49 |
|
临路状况 |
临路 |
临路 |
临路 |
临路 |
|
基础设施完备程度 |
较完备 |
较完备 |
较完备 |
较完备 |
价格修正指数表 表5
|
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
交易价格 |
待估 |
87 |
95 |
90 |
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
市场状况 |
|
1.002 |
1.0095 |
1.0093 |
|
交通便捷度 |
100 |
98 |
100 |
98 |
|
产业聚集度 |
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