2010年房估师案例与分析自测试题五

指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88┫。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧转自环球网校edu24ol.com
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/┫，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/┫，则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/┫，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/┫，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/┫。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）转自环球网校edu24ol.com
房地产单价=187760/93.88=2000（元/┫）
 

【参考答案】 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:转自环球网校edu24ol.com
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新时，"建筑物为完好房、七成新"有误，完好房的成新率应为八、九、十成新，建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×（1-90%）=24408.8（元）。
 

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