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房地产估价案例分析总结记录4
综合察看
1.对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2.察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3.估价时点是否准确
4.修正年限是否正确
5.检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6.对采用的方法是否有合理的说明和理由
7.任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8.注意利息的计算方式，期限
9.报告有效期应以报告完成之日为准
10.现实用途和法定用途相符
11.一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由
(1)有条件选用市场比较法的
(2)收益性的房地产要有一用收益法
(3)具有投资开发或潜力的用一开发法
12.注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)
13.要察看估价类型，对照规范对此要求
14.最后一道题一定要细心，首先指出错误，在进行改正，切忌认真。正确的改错了要倒扣分的
15.纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特殊的估价，应注意特别说明原因状况
16.注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等
17.保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
18.基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
比较法：
1.比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明
2.是否统一了可比价格的可比基础：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。交易税费的负担是否正常
3.实例不应少于三个
4.实例应修正差别不应太大，每次单项修正不能超过20%，综合修正不能超过30%
5.可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明)
6.日期修正，时间(一般不能大于1年)。
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