房地产损害赔偿估价的特殊性分析二

　　(二)损害赔偿估价中参数的选择

　　损害赔偿估价中技术方法最大的问题是某些很简单的修正没有经验参数可供选择，使估价人员陷于修正参数无足够理由的困境。在处理类似的损害赔偿估价时，估价人员需要对此做出一些变通措施进行处理，例如：

　　1、尽量借助传统的修正系数

　　[例四]通过借助一些传统的修正系数进行修正，例如处理日照受影响时，可以类比朝南与朝北修正系数的差异(例如差异为6%)，分析日照受影响后的日照时间与受影响前的日照时间，通过两者之间的比例关系，据此进行大致修正。

　　2、转化为等量参数的求取

　　[例五]某些财产损害的案例，可能直接对房屋的经济寿命造成影响，但如何确定寿命的减少，可转化为房屋理论成新率与实际成新率(例如采用样表确定，见表)的差异，近似利用成新率差异与房屋重置价的乘积，从而确定损害赔偿的金额。

　　3、进行市场案例调查，采用市场比较法确定修正系数

　　[例六]某些修正系数虽然无法从经验或规范修正系数中取得，但可以从市场案例比较而获得，例如在对确定景观阻挡的因素系数时，可以采用类似的楼盘案例中有景观及无景观的价格进行规范性比较后，确定其不同的修正系数，以此作为比较案例，将不同的案例的修正系数进行市场比较修正，得到所需的修正系数。

　　4、借助定性转为定量的方法确定系数

　　在确实难以进行量化修正参数时，可以采用老师分析法、Delphi法等方法进行。

　　(三)损害赔偿估价技术服务于估价结果，验证后的结果推动估价技术完善

　　在损害赔偿估价中，估价技术的选择与完善最终应服务于估价结果，因为，损害赔偿估价的最终目的是为损害赔偿的双方确定一个比较客观的价值，供双方进行谈判乃至作为损害赔偿的最终依据。

　　当然一般估价结果可能与最终的赔偿结果可能会有所差异，这些差异可能源于赔偿双方的谈判地位、信息掌握程度、预期因素、急于达成协议等多方面因素的限制，这些因素与公开市场价值的假设前提有不一致的地方。估价人员应对最终的损害赔偿结果进行跟踪分析，比较损害赔偿最终结果与估价报告最终结果的差异。

　　进行上述估价后的分析类似于后评价工作，有利于估价人员了解损害赔偿估价中是否缺项，某些取值是否合理，估价方法是否应该改进创新等;有利于完善估价的技术，有利于今后损害赔偿估价的顺利开展。

　　四、损害赔偿估价对估价人员多学科知识及综合协调能力提出更高要求

　　损害赔偿估价对于估价人员提出了更高的要求，主要体现在以下两个方面：

　　1、多学科相关知识的学习

　　损害赔偿估价需要具备估价、造价、规划、环境、材料等多学科知识，此外还需要掌握传统估价方法外的数学、经济学的实用分析方法。作为从事损害赔偿估价的估价师而言，掌握更多的学科知识与实用的方法意味着在估价过程中能以最优的方法区别处理，从纷繁复杂的事件中作出更加专业的判断，作出高质量水平的估价报告。

　　2、综合协调能力

　　估价人员多学科知识的学习并不意味着能精通其他学科，因此在损害赔偿估价过程中往往需要其他不同学科或不同领域的老师协助完成整个估价过程。在估价中，房地产估价师需要具备综合协调能力，使不同领域或学科的老师在一个组织框架下实现组织目标，综合协调能力是对估价师更高的要求。

　　损害赔偿估价作为一项比较新的估价业务，体现出与传统意义估价不同特点的特殊性。目前看损害赔偿估价还难以成为估价业务新的增长点，但其重大意义在于有利于社会财产保护制度的建立与完善、促进了社会和谐进步的局面。基于此，估价机构应勇于承担损害赔偿估价的社会责任，为社会的进步作出更大的努力与贡献。

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