09房估师房地产估价理论与方法大纲第九章

　　第九章　假设开发法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　假设开发法概述

　　一、假设开发法的含义

　　二、假设开发法的理论依据

　　三、假设开发法适用的估价对象和条件

　　(一)假设开发法适用的估价对象

　　(二)假设开发法估价需要具备的条件

　　(三)假设开发法的其他用途

　　四、假设开发法估价的操作步骤

　　第二节　假设开发法的基本公式

　　一、假设开发法最基本的公式

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

　　(一)求生地价值的公式

　　1.适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　2.适用于将生地开发成熟地的公式

　　(二)求毛地价值的公式

　　1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式

　　2.适用于将毛地开发成熟地的公式

　　(三)求熟地价值的公式(适用于在熟地上进行房屋建设)

　　(四)求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)

　　(五)求旧房价值的公式(适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房)

　　三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

　　(一)适用于开发完成后的房地产销售的公式

　　(二)适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

　　第三节　现金流量折现法和传统方法

　　一、现金流量折现法和传统方法的定义

　　二、现金流量折现法与传统方法的区别

　　三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

　　第四节　假设开发法测算中各项的求取

　　一、后续开发经营期

　　二、开发完成后的价值

　　(一)开发完成后的价值对应的房地产状况

　　(二)开发完成后的价值对应的时间

　　(三)预测开发完成后价值的方法

　　三、后续必要支出及应得利润

　　四、折现率

　　五、测算中的其他有关问题

　　(一)注意假设开发法的三种估价前提

　　(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　第五节　假设开发法总结和运用举例

　　一、假设开发法总结

　　二、假设开发法运用举例

　　考试要求

　　1.熟悉假设开发法的含义;

　　2. 熟悉假设开发法的理论依据;

　　3.掌握假设开发法适用的估价对象和条件;

　　4.熟悉假设开发法估价的操作步骤;

　　5.掌握假设开发法的基本公式;

　　6.了解现金流量折现法和传统方法的定义;

　　7.熟悉现金流量折现法与传统方法的区别;

　　8.熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点;

　　9.掌握假设开发法测算中各项的求取。

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