2009年房地产估价案例与分析精讲讲义14

　　4 . 8 求取比准价格

　　4 . 8 . 1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

　　由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格;经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了可比实例房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：

　　(1) 修正、调整系数连乘形式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　(2) 修正、调整系数累加形式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× (1+ 交易情况修正系数 + 交易日期调整系数 + 房地产状况调整系数 )

　　下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场法的综合修正与调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，因此，较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式：

　　(1) 直接比较修正与调整公式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情况修正的分子为 100 ，表示以正常价格为基准;交易日期调整的分母为 100 ，表示以成交日期时的价格为基准;房地产状况调整的分子为 100 ，表示以估价对象的房地产状况为基准。

　　(2) 间接比较修正与调整公式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，标准化修正的分子为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数;房地产状况调整的分母为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

　　4 . 8 . 2 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

　　每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后，都会相应地得到一个比准价格。例如有 5 个可比实例，经过各项修正、调整之后会得到 5 个比准价格。但这些比准价格可能是不相同的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为市场法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有 3 种：①平均数;②中位数;③众数。

　　(1) 平均数有简单算术平均数和加权算术平均数。其中，简单算术平均数是把修正、调整出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。

　　加权算术平均数是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。通常对于与估价对象房地产最类似的　　可比实例房地产所修正、调整出的价格，赋予最大的权数，反之，赋予最小的权数。

　　(2) 中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格;当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如：

　　2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位数为 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位数为 (2 400+2 600) ÷ 2 = 2 500 。

　　(3) 众数是一组数值中出现次数最多的数值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 这组数值的众数是 2 600 。

　　此外，还可以采用其他方法将修正、调整出的多个价格综合成一个价格。例如去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均。在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，很少采用众数。当数值较多时，可以采用中位数和众数。如果一组数值中含有异常的或极端的数值，采用平均数有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用中位数比较合适。

　　4 . 9 市场法总结和运用举例

　　对上述市场法的内容进行总结可知：市场法是对估价对象与可比实例进行比较，并对这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。为此，首先要从现实房地产市场中搜集大量的交易实例，并针对具体的估价对象从中选取若干个可比实例。然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整――“换算”即建立价格可比基础，它是将可比实例的成交价格调整为口径一致、相互可比;“修正”即交易情况修正，它是将可比实例的可能是不正常的成交价格调整为正常成交价格;“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中，交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。最后，将这些经过换算、修正、调整后的成交价格综合成一个价格，便得到了估价对象的价格。

　　要掌握三个基准：一、在交易情况修正时以正常价格为基准;二、在交易日期调整时以可比实例成交日期为基准;三、在房地产状况调整时以估价对象房地产状况为基准。

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　　[ 例 4 ― 13] 为评估某写字楼 2005 年 10 月 1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B ， C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表 4 ― 6 。

　　可比实例情况表 4-6

　　在表 4 ― 6 的交易情况中，正 ( 负 ) 值表示可比实例的成交价格高 ( 低 ) 于其正常价格的幅度;房地产状况中，正 ( 负 ) 值表示可比实例的房地产状况优 ( 劣 ) 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率 2005 年 3 月 1 日为 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 月 1 日为 1 ： 8 . 3 ;该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2005 年 1 月 1 日至 2005 年 2 月 1 日基本保持不变， 2005 年 2 月 1 日至 2005 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 1 %，以后平均每月比上月上升 0 . 5 %。试利用上述资料测算该写字楼 2005 年 10 月 1 日的正常市场价格。

　　[ 解 ] 测算该写字楼 2005 年 10 月 1 日的正常市场价格如下：

　　用列表法进行计算：