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第九章 假设开发法
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义，假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
二、假设开发法的理论依据，假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的估价对象和条件，假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或老师意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。
运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、开放及长远的房地产政策，包括要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库，包括要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单和目录。
假设开发法除了用于房地产估价外，还可以用于房地产开发项目投资分析，房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策，提供依据，假设开发法可以提供的数据有：测算待开发房地产的最高价格;测算开发项目的预期利润;测算开发中可能出现的最高费用。
四、假设开发法的操作步骤
1、运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查、了解待开发房地产的状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2、(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。(3)弄清城市规划设计条件。(4)弄清将拥有的土地权利。
3、选择最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等确定。
第二节 假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式：
待开发房地产的价值
如果是已经完成工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况，二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。
开发方式有7种：生地开发为熟地，生地开发为房地产，毛地开发为熟地，毛地开发为房地产，熟地开发为房地产，在建工程续建成房屋，将旧的房地产装饰装修成新的房地产。
二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式
1、求生地价值的公式
(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费
2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式，与上述公式类似。
三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式
1、适用于开发完成启出售的公式： V=Vp-C
式中 V――待开发房地产的价值;Vp――用市场法测算的开发完成后的房地产价值;
C――后续开发建设的必要支出和应得利润。
2、适用于开发完成后出租、营业的公式 V=VR-C
式中 VR ――用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
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