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房地产估价师《理论与方法》复习提纲十

|0·2009-10-19 15:27:29浏览0 收藏0

  第三节 人口因素

  房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需住房的总量将增加,房地产价格有上涨的趋势。

  第四节 制度政策因素

  房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的,在房地产制度政策中,房地产价格政策对房地产价格的影响也很大,房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理,高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要有:

  ①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应,加快房屋建设,以增加房地产的供给,从而平抑房地产价格;

  ②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价;

  ③制定最高限价,规定房地产交易时不得突破此价格;

  ④建立一套房地产交易管理制度,遏制房地产投机炒作。

  税收政策,房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加买方的税收会抑制房地产需求,使房地产价格下降,反之会使房地产价格上升。

  对房地产价格有影响的规划有:国发经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。

  第五节 经济因素

  影响房地产价格因素的有:经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论一般物价总水平是否变动,其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动,如建筑材料价格、建筑人工费的上涨,会增加房地产的开发建设成本,从而可能推动房地产价格上涨。从较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利率负相关,利率下降,房地产价格会上升;利率上升,房地产价格会下降。但从房地产开发商来看,利率上升,房地产价格上升;利率下降,房地产价格下降。从房地产购买者来看,利率上升,房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中,汇率波动会影响房地产的投资收益,当预期某国的货币会升值时,会吸引国外资金购买该国房地产,从而使房地产价格上涨、相反则会使房地产价格下降。

  第六节 社会因素

  影响房地产价格的社会因素有:政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况:

  ①引起房地产价格上涨;

  ②引起房地产价格下跌;

  ③起着稳定房地产价格的作用。

  城市化意味着人口向城市地区集中,造成对城市房地产的需求不断增加,从而会带动城市房地产价格上涨。

  第七节 国际因素

  影响房地产价格的国际因素有:世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。如果世界经济发展良好,一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采取低地价政策,从而会使房地产价格低落;但如果在其他方面采取优惠政策,吸引了大量外来投资者进入,则对房地产的需求会增加,从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之间发生政治对立,则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等,这些一般会导致房地产价格下跌。遭受战争威胁时,大家争相出售房地产,供多于求,房地产价格势必大幅度下跌。

  第八节 其他因素

  一、行政隶属变更

  二、心理因素,心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:

  ①购买或出售心态;

  ②个人欣赏趣味(偏好);

  ③时尚风气;

  ④接近名家住宅心理;

  ⑤讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等

  三、重要政治人物的健康状况。

更多信息请访问:房地产估价师频道   房地产估价师论坛

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