转让的条件和手续中的法律问题

　　房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。

　　在我国的房地产管理法中无明确的房地产开发项目转让的规定，但根据1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。

　　综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：

　　(1)转受让方应具备房地产开发经营资格(但受让方受让项目后作自用情形的除外);

　　(2)转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;

　　(3)转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

　　(4)项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。

　　项目转让需要办理的法律手续包括：

　　(1)项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续;

　　(2)项目土地使用权的变更登记手续;

　　(3)房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理;

　　(4)建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理;

　　(5)其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。

　　项目转让与在建工程转让的条件及手续基本相同，区别在于项目转让应整体转让，不能分割转让，而在建工程转让不仅可以全部转让，而且可以分割转让;又如项目转让后的开发量应归受让方，而在建工程转让后的开发量，应归转让方。由于无法律、法规支持，理论尚有争议。

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