房地产估价师考试常见问题答疑精选1

　　课程:

　　房地产估价理论与方法

　　问题：

　　某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售h地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4-18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数门年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

　　解析如下： A.总开发价值： ①项目总建筑面积：4500×7.5=33750(m2)

　　②基底面积：4500×65%=2925(m2)

　　③住宅出售面积：33750-2925×5=19125(m2)

　　④商业用房建筑面积：2925×3=8775(m2)

　　⑤项目开发价值(分项) a.住宅：8000×19125×(1-6%)=14382(万元) b.车位：12×95×(1-6%)=1071.6(万元) c.商业：2000×8775×5.5=9652.5(万元) 出租部分无销售现金 总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元)

　　B.开发成本 ①购地费：6000万元

　　②建造成本：3500×33750=11812.5(万元)

　　③专业人员费用：11812.5×5%=590.625(万元)

　　④管理费：11812.5×5%=590.625(万元)

　　⑤销售费用：(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(万元)

　　⑥开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)

　　开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255(万元) 开发商利润：26106.1-23016.845=2089.255(万元) 成本利润率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%

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