2010年房估师复习:拆迁补偿房地产市场评估价格分析

　　拆迁补偿房地产市场评估价格分析

　　1.评估价格形成方法

　　房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依据显然应包括01版条例。

　　2.评估价格形成的假设前提

　　估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持续使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。

　　3.评估价格形成的产权类型

　　随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，上海市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。

　　4.评估价格形成与房地产开发的动态成本过程

　　房地产开发建设过程是房地产产品实物的形成过程，也是其价值转移和创造的过程，从取得土地使用权、房屋拆迁安置、勘察规划设计、房屋及附属工程开发建设到竣工交付使用，房地产资金在不同的阶段以不同的形式固化到房地产产品实物上。在以房地产市场评估价格确定房屋拆迁补偿价格时，商品房包括按剩余年限计算的土地出让金金额，房改房和经济适用房则包括了土地出让金金额与标定地价的10%或房改成本价的1%的差额，而此时，开发单位，即土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金，即在土地符合建设条件时，土地使用者既向房屋被拆迁人支付了相当于部分或全部土地使用权出让金金额(包含于房屋拆迁补偿价格中)又向土地部门支付土地使用权出让金金额(按出让合同约定)，其合理性显然值得商榷。

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