2010年房估师复习:物业管理业务

　　物业管理业务

　　(一)：怎样筹开首次业主大会

　　自2005年以来，屡有开发商、业主以及相关部门到省律协咨询了解有关物业管理领域的诸多问题。其中，如何筹备召开首次业主大会便是前来咨询的热点问题之一。

　　据业内人士介绍，伴随房地产业的迅猛发展，社区建设的不断完善，以往业已存在的物业管理领域的诸多矛盾，近来表现得更为突出。其中，筹开首次业主大会是其中的热点及难点之一。实践中，业主在房屋尚未交付前，其主体地位为购房合同的一方当事人，所享有的是合同债权。众所周知，在房屋交付后，业主大会成立之前，前期物业公司是开发商选任的，这一期间，无论从程序上讲还是从实体上讲，此时的业主并没有充分享受到自己应有的权利。我国《物业管理条例》第8条、11条，建设部颁布的规范性文件《业主大会规程》第2条、3条、9条，均规定唯有业主大会依照程序正式成立，业主才真正享有法律意义上的业主权，要想享有真正法律意义上的业主权，“万里长征第一步”，便是尽快筹开首次业主大会。承办过此类业务的业内人士认为，当前筹开首次业主大会有以下几个前置性法律问题须高度重视。现予以归纳，供同行参考，以期抛砖引玉。

　　一、一个住宅小区宜存在一个业主大会筹备组

　　实践中，曾出现这样的难题，即小区里ABC……诸幢，几乎一幢冒出一个业主大会筹备组，以致几个筹备组之间相互抵触，甚至扬言要对簿公堂。其实，面对这样的问题，《业主大会规程》早有原则性规定，第5条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。由此可见，一旦一个住宅小区内出现数个业主大会筹备组，追根溯源，还是要从建设单位(含公有住房出售单位)及主管部门、街办(乡政府)等方面找原因。凡未经他们同意的，应不予认可;凡经他们同意的，则“解铃还需系铃人”，宜提请他们这些单位、部门重新予以认定。

　　二、充分考虑前期物业公司作为首次业主大会筹备主体的可行性

　　前期物业公司是建设单位在业主大会成立之前选聘的。实践中，业主在入住的初始阶段，与前期物业公司之间必然存在一个磨合的过程，期间彼此累积了一些纠葛。但是由于前期物业公司往往在小区建设的收尾阶段即进入小区从事物业管理工作，介入房屋交付、配套设施使用、整体巡查维护等工作，对于小区的建筑、管网、线路等方面的情况，掌握得较为全面，且通过与业主们接触，掌握了入住率等与首次召开业主大会有关的信息。因此，律师在代理过程中，围绕筹开首次业主大会，首选的方案仍应争取前期物业公司成为首次业主大会召开的筹备主体。同时，前期物业公司基于自身公司利益，为了能延续在该小区的服务，往往也乐于接受这样的方案，并以此为契机，努力改善自身的服务。

　　三、筹开首次业主大会的“数字”条件

　　律师建议，实务中，筹开首次业主大会，有两个“数字”条件很重要。

　　1、小区入住率宜达到60%;

　　2、行使投票权的比例宜达到60%。

　　当具备上述两个条件时，意味着启动筹开首次业主大会程序，便有了较为理想的前提基础。

　　当然，即使对上述二个问题予以了高度重视并妥善解决，也不意味着可以高枕无忧。由于现有法规、规范性文件对首次业主大会召开的方式、效力、具体措施等问题仍未作出明确规定，因此，在筹开首次业主大会过程中，建议：一要依靠法律;二要依靠房产行政主管部门;三要依靠所在街办(乡政府);四要依靠一批热心的加入筹备组的业主成员;五要依靠建设单位。

　　业内人士指出，唯有在不规范的情形下，律师能拿出规范化、可操作性强的措施、办法，方能体现律师的独特作用;也唯有业内同行共同努力，多积累这类办案经验，方能早日在江西律师业界造就一批为物业管理领域提供优质法律服务的老师型律师。

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