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3、 管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%―4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25(万元)
7、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件(略)
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
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名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
|
总建筑面积 |
25000平米 |
房屋重置价格 |
2000元/平米 |
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可出租建筑面积 |
22000平米 |
房屋耐用年限 |
50年 |
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设备用房建筑面积 |
2500平米 |
房屋维修费率（年） |
房屋重置价格的 2% |
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管理用房建筑面积 |
500平米 |
月物业管理费 |
5元/平米 |
|
营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
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接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
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平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
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可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/平米 |
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估价测算如下(节选)：
(一) 年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二) 年运营费用
1、 年维修费用
25000×2000×2%=1000000(元)
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三) 年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四) 估价结果
估价结果= (元)(取整)