2010年房估师复习:房地产税收法律制度3

　　(二)契税

　　契税，是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　1.契税的纳税人

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　2.契税的征税范围

　　(1)国有土地使用权出让。

　　(2)土地使用权转让。包括出售、赠与和交换。

　　(3)房屋买卖。包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房。

　　(4)房屋赠与。

　　(5)房屋交换。

　　3.契税的计税依据

　　(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　(2)土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　(3)土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

　　4.契税的税率

　　契税实行幅度比例税率。契税的税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%~5%范围内，按照本地区实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　5.契税应纳税额的计算

　　契税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=计税依据×税率

　　契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。

　　6.契税的减免税优惠

　　有下列情形之一的，减征或免征契税：

　　(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　(3)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。

　　(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　(6)应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

　　(7)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

　　7.契税的申报缴纳

　　契税的纳税义务发生时间为，纳税人签订土地、房屋权属转移合同当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。自纳税义务发生之日起10日内，纳税人应当向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税应在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。

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