2010年房估师复习:房地产中介服务的行业管理

　　房地产中介服务的行业管理

　　一、房地产中介服务概述

　　根据《房地产管理法》的规定，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动;房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

　　二、房地产中介服务的行业管理内容

　　为规范房地产中介服务管理，保障当事人的合法权益，依照《房地产管理法》的有关规定，1996年1月建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介服务管理规定》)。2001年，建设部对《中介服务管理规定》进行了修改，并于2001年8月15日以建设部令第97号重新发布，《中介服务管理规定》对房地产中介服务人员资格管理、中介服务机构的管理、中介服务行为管理等的要求等内容做出了明确规定。

　　(一)中介服务人员的资格管理

　　目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度。房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理。主要是通过系统的培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册等方式，确保从业人员达到从业所要求的水准，并实现有效的监督管理。

　　对从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的人员主要有以下要求：

　　1.房地产咨询人员

　　从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员.

　　房地产咨询人员的具体考试及注册及继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。

　　2.房地产价格评估人员

　　对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。房地产估价师必须是通过国家统一考试执业资格认证，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得(房地产估价师注册证》的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。

　　房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责，房地产估价师注册管理了作由建设部负责，继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责。

　　房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。

　　3.房地产经纪人

　　房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。未取得职业资格证书的人员、一律不得从事房地产经纪活动。全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作由人事部、建设部共同负责。

　　(二)中介服务机构的管理

　　对中介服务机构的管理主要从市场准人抓起，采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相结合的管理措施。从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正地执业。房地产中介服务机构应当由具有专业执业资格的人员发起设立，机构主要有以下组成方式：①合伙制。由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对中介服务机构的债务承担无限连带责任。②有限责任制。由5名以亡具有专业执业资格的人员共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任。按照建没部建住房[2000]96号文件要求，房地产价格评估价格机构的法定代表人应具有注册房地产估价师资格。

　　1.设立房地产中介服务机构的条件

　　(1)有自己的名称、组织机构。

　　(2)有固定的服务场所。

　　(3)有规定数量的财产和经费。

　　(4)有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

　　(5)法律、法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

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