2010年房估师复习:房地产法概述

　　(一)房地产法的概念

　　房地产法是调整房地产财产权和房地产开发、经营、管理、服务及与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。

　　(二)房地产法的渊源

　　房地产法的渊源是指房地产法的表现形式。我国房地产法主要包括：

　　1、宪法

　　宪法是我国的根本法，规定我国的基本社会制度和根本政治制度，也是法律的立法基础。我国宪法的第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，……由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”这两条规定为房地产立法提供了宪法依据。

　　2、 法律

　　我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定和颁布的规范性文件。法律的效力仅次于宪法。这一层次的房地产法包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产规划法》和《中华人民共和国城市规划法》等，此外，《中华人民共和国合同法》中也有相关的规定。

　　3、 行政法规和规章

　　行政法规、规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件。由于房地产业是一项新兴产业，在立法上也处于起步阶段，必然表现为大量的行政法规和规章。包括《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《城市房地产预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》等等。

　　4、 地方法规

　　地方法规是指省、自治区、直辖市、省会城市、国务院规定的较大的市人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。例如《广东省土地管理实施办法》、《深圳经济特区土地管理条例》、《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产抵押规定》等等。地方法规仅在本行政辖区内有效。

　　5、 司法解释

　　最高人民法院和最高人民检察院在处理房地产案件中就司法实践中出现的问题作出的权威解释，也是房地产法的组成部分。如最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》等。

　　(三)房地产法的基本原则

　　1、 国有土地有偿、有期限使用原则。

　　国有土地有偿、有期限使用是我国土地制度的重大改革，也是房地产立法的基础。这一原则在宪法中得以明确规定，并贯穿于《土地管理法》等法律中。

　　2、 经济、社会和环境效益相统一的原则。

　　经济效益是指房地产企业必须以市场为导向，提高管理水平和经营能力，实现高利润;社会效益是指房地产开发不仅解决住房问题，还要通过配套建设，完善城市基础设施和公共服务设施，提高城市综合服务能力;环境效益是指房地产业必须严格遵守城市规划的要求，为城市环境作贡献。三者不可有所偏废，特别要注意片面追求经济效益，置社会效益、环境效益于不顾的作法。

　　3、 保护房地产权利人合法权益的原则。

　　房地产权利人是指享有土地使用权、房屋所有权、房屋使用权、抵押权等等的公民和法人，我国房地产法律中处处体现这一原则的精神。比如，规定国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在使用年限届满之前不回收;只有在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回，并给予相应的补偿。

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