第三部分房地产估价理论与方法

　　第八章 收益法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节收益法概述

　　一、收益法的含义

　　二、收益法的理论依据

　　三、收益法适用的估价对象和条件

　　（一）收益法适用的估价对象

　　（二）收益法估价需要具备的条件

　　四、收益法估价的操作步骤

　　第二节报酬资本化法的公式

　　一、报酬资本化法最一般的公式

　　二、净收益每年不变的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　（三）净收益每年不变的公式的作用

　　1．直接用于测算价格

　　2．用于不同期限价格之间的换算

　　3．用于比较不同期限房地产价格的高低

　　4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整

　　三、净收益在前若干年有变化的公式

　　1．一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　四、净收益按一定数额递增的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　五、净收益按一定数额递减的公式

　　六、净收益按一定比率递增的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　七、净收益按一定比率递减的公式

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　八、预知未来若干年后的价格的公式

　　第三节净收益的求取

　　一、净收益测算的基本原理

　　（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理

　　（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

　　二、不同收益类型房地产净收益的求取

　　（一）出租的房地产净收益的求取

　　（二）营业的房地产净收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　（四）混合收益的房地产净收益的求取

　　三、求取净收益应注意的问题

　　（一）有形收益和无形收益

　　（二）实际收益和客观收益

　　（三）乐观估计、保守估计和最可能估计

　　四、收益期限和净收益流模式的确定

　　（一）收益期限的确定

　　（二）净收益流模式的确定

　　第四节报酬率的求取

　　一、报酬率的实质

　　二、报酬率的求取方法

　　（一）累加法

　　（二）市场提取法

　　（三）投资报酬率排序插入法

　　第五节直接资本化法

　　一、直接资本化法概述

　　（一）直接资本化法的含义及基本公式

　　（二）几种收益乘数法

　　1．毛租金乘数法

　　2．潜在毛收入乘数法

　　3．有效毛收入乘数法

　　4．净收益乘数法

　　二、资本化率和收益乘数的求取方法

　　三、资本化率与报酬率的区别和关系

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　（一）直接资本化法的优缺点

　　（二）报酬资本化法的优缺点

　　第六节投资组合技术和剩余技术

　　一、投资组合技术　

　　（一）土地与建筑物的组合

　　（二）抵押贷款与自有资金的组合

　　二、剩余技术

　　（一）土地剩余技术

　　（二）建筑物剩余技术

　　（三）自有资金剩余技术

　　（四）抵押贷款剩余技术

　　第七节收益法总结和运用举例

　　考试要求

　　1．熟悉收益法的含义

　　2．熟悉收益法的理论依据

　　3．掌握收益法适用的估价对象和条件

　　4．熟悉收益法估价的操作步骤

　　5．掌握报酬资本化法最一般的公式

　　6．掌握净收益每年不变的公式

　　7．掌握净收益在前若干年有变化的公式

　　8．熟悉净收益按一定数额递增的公式

　　9．熟悉净收益按一定数额递减的公式

　　10．掌握净收益按一定比率递增的公式

　　11．熟悉净收益按一定比率递减的公式

　　12．掌握预知未来若干年后的价格的公式

　　13．掌握净收益测算的基本原理

　　14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取

　　15．熟悉求取净收益应注意的问题

　　16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定

　　17．熟悉报酬率的求取

　　18．熟悉直接资本化法概述

　　19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法

　　20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系

　　21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　22．掌握投资组合和剩余技术