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2004年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》参考答案

|0·2009-10-19 15:27:29浏览0 收藏0

一、单项选择题
1.C 2.B 3.B 4.B 5.C
6.C 7.B 8.B 9.A 10.B
11.C 12.D 13.D 14.C 15.A
16.D 17.A 18.A 19.A 20.C
21.C 22.D 23.A 24.B 25.B
26.C 27.C 28.D 29.B 30.A
31.A 32.D 33.B 34.D 35.D

二、多项选择题
1.ACDE 2.ABCD 3.AB 4.ACE 5.AB
6.ABD 7.ACE 8.ABD 9.BDE 10.ABCD
11.BCDE 12.BCE 13.BC 14.ACD 15.ACDE

三、判断题
1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√
6.√ 7.√ 8.× 9.√ 10.×
11.√ 12.× 13.× 14.√ 15.×

四、计算题

1.第一种解法:

已知:i=6% i'=6%/12=0.5% s=0.2%

n=15×12=180 m=5×12=60

(1)抵押贷款额P=50×60%=30万元

(2)张某月还款额

第二种解法:已知:P=50×60%=30万元

i=6%/12=0.5%

n=15×12=180

(1)张某月还款额:A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

(2)张某5年共还款:



 (3)2005年1月1日李某共欠银行款额:
F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5%)60 =404655.06元

F3=F2-F1=228027.34元

(4)略(同原答案)

第三种解法:

已知:P=50×60%=30万元

i=6%/12=0.5%

n=15×12=180

(1)张某月还额:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

(2)张某5年共还款额:A=2531.57元 i=0.5% n=12×5=60


(3)张某拭欠银行贷款额:P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5%)60=228027.33元

(4)略(同原答案)


 2.第一种解法:

  (1)借款需要量的计算见下表。

   年份内容 

1 

2 

合计 

建设投资 

1000 

800 

1800 

资本金 

400 

230 

630 

银行借款 

600 

570 

  

  (2)借款还本付息表见下表。

  年份内容 

1
  

2
  

3
  

4
  

5
  

合 计
  

年初借款累计 

0 

630 

1291.5 

861.0 

430.5 

  

当年借款 

600 

570 

  

  

  

1170 

当年应计利息 

30 

91.5 

  

  

  

121.5 

当年还本 

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

当年利息支付 

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

年末借款累计 

630 

1291.5 

861.0 

4305 

0 

  

  当年利息=[年初借款累计+当年借款/2]×年利率

各年还本=1291.5/3=430.5

  (3)资本金现金流量表(税前)见下表。

  年份内容 

0
  

1
  

2
  

3
  

4
  

5
  

6~20
  

1.现金流 

  

  

  

  

  

  

  

租金收入 

  

  

  

2000 

2500 

2500 

2500 

2.现金流出 

  

  

  

  

  

  

  

资本金 

  

400 

230 

  

  

  

  

经营成本 

  

  

  

600 

650 

650 

650 

经营税金 

  

  

  

130 

150 

150 

150 

本金偿还 

  

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

利息支付 

  

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

3.净现金流量 

0 

-400 

-230 

710.35 

1183.4 

1226.45 

1700 

  (4)净现值:

第二种解法:

  (1)第1年银行借款1000-400=600万元

  第2年银行借款800-230=570万元

      (2)第1年利息(600/2)×10%=30万元

      各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元

  第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元

  第4年利息=(1291.5-30.5)× 10%=86.10万元

  第5年利息=(861-430.5)× 10%=43.05万元

  (3)资本金现金流量表(税前)见下表。

  单位:万元

 年份内容  0  1  2  3  4  5  6~200 

1.现金流入 

  

  

  

  

  

  

 

租金收入 

  

  

  

2000 

2500 

2500 

2500 

2.现金流出 

  

  

  

  

  

  

  

资本金 

  

400 

230 

  

  

  

  

经营成本 

  

  

  

600 

650 

650 

650 

经营税金 

  

  

  

130 

150 

150 

150 

本金偿还 

  

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

利息支村 

  

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

3.净现金流量 

0 

-400 

-230 

710.35 

1183.4 

1226.45 

1700 

  (4)净现值:


 

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