房地产估价师《房地产估价理论与方法》第六章资料五

第六章 市场法

第五节  交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义
　　可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例的实际,但可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。

　　二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素
　　要把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：
　　(1)强迫出售或强迫购买的交易；
　　(2)利害关系人之间的交易。
　　(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
　　(4)急于出售或急于购买的交易；
　　(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易；
　　(6)相邻房地产的合并交易；
　　(7)特殊交易方式的交易；
　　(8)交易税费非正常负担的交易；
　　(9)受迷信影响的交易。
　　1-9个原因要记住，防止考多项选择题，尤其是相邻房地产的合并交易情况，会计算合并前后的差价，具体见教材。

　　三、交易情况修正的方法
　　特别提示：下列公式要记住，搞清楚使用的条件、方法，还要会用，每年在单项选择题中必考，而且变着花样考，关键是考使用的条件、方法。
　　有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。
　　交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。
　　采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
　　可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
　　采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：
　　可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格
　　在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%(当可比实例成交价格比其正常市场价格高时，为+S%；低时，为-S%)(此为公式的条件),则：
 

　　这一点请大家一定要注意。
　　在交易情况修正中之所以要以正常市场价格为基准，是因为采用市场法估价时要求选取多个可比实例，这样，如果以正常市场价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，则会出现多个比较基准。例如，以正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10%,即：
　　可比实例成交价格=可比实例正常市场价格×(1+10%)
　　假设可比实例正常市场价格=1500元/m2,则有：
　　可比实例成交价格=1500×(1+10%)=1650(元/m2)
　　如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其成交价格低10%,即：
　　可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×(1-10%)
　　假设可比实例成交价格=1650元/m2，则有：
　　可比实例正常市场价格=1650×(1-10%)=1485(元/m2)
　　可见：1485元/m2不等于1500元/m2。因此，说“可比实例成交价格比其正常市场价格高10%”与说“可比实例正常市场价格比其成交价格低10%”是不等同的。为此，在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。

　　对于交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯),买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式如下：
　　正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 
　　正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
　　买方实际付出的价格-卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费
　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即：
　　应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
　　应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
　　则：

　　特别提示：上述公式必须牢记，且会正确运用，每年都是必考内容，关键是搞清楚谁缴纳税费，考试式会给出两个税率，要会作出选择，不然肯定错，选择的关键是看谁缴纳税，要用纳税一方相应的公式。
　　【例6-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
　　【解】卖方实际得到的价格计算如下：
　　卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
　　=2500-2500×7%
　　=2325(元/m2)
　　买方实际付出的价格计算如下：
　　买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费
　　=2500+2500×5%
　　=2625(元/m2)
　　【例6-4】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。
　　【解】该宗房地产的正常成交价格计算如下：

　　【例6-5】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。
　　【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：