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第六章 市场法
第四节 建立比较基准
选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。
建立比较基准一般包括：①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一采用单价；④统一币种和货币单位；⑤统一面积内涵；⑥统一面积单位。
一、统一房地产范围
注意：此段为2007版教材新增加的内容，要仔细阅读。
针对某些估价对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。这种情况在实际估价中主要有以下3类：①房地产实物范围不同。所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别。而范围相同下的不同，是指大家都有，只是彼此之间有“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”等的差别。例如前面所讲的估价对象为土地，选取的是含有类似土地的房地交易实例。还有诸如估价对象是一套封阳台的住房，选取的可比实例是未封阳台的住房；或者相反。②含有非房地产成份。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的是含有非房地产成份的类似房地产的交易实例，如附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例；或者相反。③带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的是带有债权债务的类似房地产的交易实例，如设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用、房产税等费税的房地产交易实例；或者相反。
在上述第一类情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。
在上述第二类情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：
房地产价格 = 含非房地产成份的房地产价格 - 非房地产成份的价格
如果是估价对象含有非房地产成份的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后，再加上非房地产成份的价值，就可得到估价对象的价值。
在上述第三类情况下，统一房地产范围一般是统一到“干净”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：
房地产价格 = 带债权债务的房地产价格 - 债权 + 债务
如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。
二、统一付款方式
房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。
【例6-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：
此类题，在单项选择题中，每年必考题目，在计算题中必用。
三、统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积的价格。不用管，不会直接考试。
四、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。
五、统一面积内涵
注意：统一面积内涵的公式要牢记，一般要出此类单项选择题，计算题肯定也要用到。
在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：
六、统一面积单位
注意：单位换算公式一定要牢记，这样可以提高计算的效率。
在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩), 中国中国香港和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国中国台湾和日本、韩国一般采用坪6。各种单位间的换算关系如下：
1公顷 = 10 000 平方米 = 15亩
1亩 = 666.67 平方米
1平方英尺 = 0.09290304平方米
1坪 =3.30579 平方米
将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格关系如下：
平方米下的价格 = 公顷下的价格÷ 10 000
平方米下的价格 = 亩下的价格÷ 666.67
平方米下的价格 = 平方英尺下的价格÷ 0.09290304
平方米下的价格 = 坪下的价格÷ 3.30579
【例6-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
【解】对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体的处理方法如下：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
注意：做此类题以及以后的其他计算题，甚至考试时最好能够画出现金流量简图，这样方便分析题意。只要能画出金流量简图，可以说就完成了计算量的80%，剩下的工作简直就是做数字游戏。
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积
(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则：
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积
乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积
(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积
乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积
(5) 统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺=0.09290304平方米，则：
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积
乙单价=348.28/=元人民币/0.09290304=3748.85平方米建筑面积
课后练习题
一、单项选择题
1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/ m2 ，建筑面积100 m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/ m2，建筑面积120 m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/ m2，建筑面积90 m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/ m2，建筑面积110 m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
2、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A、0.5～2.0
B、1.5～2.0
C、0.5～1.5
D、1.0～1.5
3.某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为( )元。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
4、某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元／m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元／m2。
A、3000
B、3277
C、3295
D、3599
5、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元／m2。
A、2593
B、2619
C、2727
D、2862
6、已知某可比交易单价为4500元/m2，该可比交易实例与估价对象相比，缺少数字化电视、互联网、阳台为封闭，如果增加相应的功能或者设施，则相应增加50元/m2；该可比交易实例与估价对象相比，多设置了一个卫生间，该卫生间部分的重置价格为100元/m2，则统一房地产范围的价格为( ) 元/m2。
A、4500
B、4550
C、4650
D、4450
7、已知某可比交易单价为4500元/m2，在交易时附赠家具、家用电器及室内停车车位。其中赠家具、家用电器折合单价为70元/m2，室内停车车位折合单价为150元/m2，则统一房地产范围的价格为( ) 元/m2。
A、4500
B、4430
C、4350
D、4280
7、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2，则统一房地产范围的价格为( ) 元/m2。
A、4500
B、4400
C、4100
D、4250
二、多项选择题
1、下列适合市场法估价的包括( )。
A、普通住宅、高档公寓、别墅；
B、写字楼、商铺；
C、标准厂房、房地产开发用地；
D、特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑；
E、学校、医院、行政办公楼、在建工程。
2、市场法的主要操作步骤包括( )。
A、搜集交易实例；
B、选取可比实例；
C、对可比实例的成交价格进行适当的处理；
D、求取比准价格；
E、提交估价结果。
3、搜集交易实例的途径包括( )。
A、查阅政府有关部门的房地产交易资料；
B、向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况；
C、向房地产交易当事人、四邻以及相关律师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况；
D、同行之间相互提供；
E、查阅早期类似的估价报告。
4、搜集交易实例时应搜集的内容，一般包括( )。
A、交易实例房地产的基本状况；
B、交易双方情况；
C、成交日期及成交价格；
D、付款方式；
E、交易情况。
5、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产的要求为( )。
A、在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；
B、在用途上应与估价对象的用途相同；
C、在规模上应与估价对象的规模相当；
D、在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；
E、在档次上应与估价对象的档次相当。
6、建立比较基准一般包括( )。
A、统一房地产范围；
B、统一付款方式；
C、统一采用单价；
D、统一币种和货币单位；
E、统一面积内涵和面积单位。
三、判断题
1、如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。
2、市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。
3、要价、挂牌价、报价、标价一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，也不能作为了解市场行情的参考。
4、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。
参考答案
一、单项选择题
1、C 2、A 3、A 4、C 5、A 6、D 7、D 7、D
二、多项选择题
1、ABC 2、ABCD 3、ABCD 4、ABCDE 5、ABCDE 6、ABCDE
三、判断题
1、对 2、对 3、错 4、对