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第六章 市场法
特别提示：本章是历年考试的重点，其中计算题的第一题一般是市场法，而且其他计算题也或多或少地与市场法有关。为此要求：(1)本章至少要精读一遍教材，搞清楚所有的概念，以备考单项和多项选择题；(2)熟记以及会用本章所有的计算公式，以备考单项选择题；(3)必须会复杂、综合性题的计算。如果做不到上述三点，此次通过可能性极小。
第一节 市场法概述
一、市场法的含义
市场法，也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，简要地说，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。所谓可比实例，也称为可比房地产, 是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。
市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值简称为比准价格。
由于是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，市场法是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果最容易被人们所理解和接受。
二、市场法的理论依据
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”, 所以估价对象的未知价格(价值)可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也注意到，在现实房地产交易中，由于交易双方之间的关系、动机、偏好、对交易对象和市场行情的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产的成交价格可能会偏离其正常市场价格。但是，只要我们掌握了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。这一点是基于“大数法则”。大数法则也称为大数定律，是随机现象中的基本规律。人们发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种原因，每次测得的结果虽然不尽相同，但是大量重复测量结果的平均值却几乎必然接近于一个确定的数。
三、市场法适用的估价对象和条件
(一)、市场法适用的估价对象
市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。
数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等，均难以采用市场法估价。此段话要记住，每年都变着花样出题。
(二)、市场法估价需要具备的条件
市场法估价需要具备的条件：是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有房地产交易，像1994年以后一段时期的海南。
值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而是由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。此段话要记住，每年都变着花样出题。
另外，运用市场法估价需要把可比实例的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把可比实例在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把可比实例在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同)；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。我们将这些对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解为各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。
还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。此段话要记清，每年都变着花样出题。
(三)、市场法的其他用途
市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分(如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等)、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取(注意：这是其他计算题用到市场法的原因)。
四、市场法估价的操作步骤
运用市场法估价一般分为以下4大步骤进行：①搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。②选取可比实例，即从搜集到的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格表现形式进行处理，或者说是对价格表达方式进行“标准化”, 使其之间的口径一致、形式相同、相互可比。将这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例的不正常的成交价格处理成正常市场价格，或者说是对可比实例的不正常的成交价格进行“改正”。将这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，将这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。④求取比准价格，即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。