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第三章 房地产价格和价值
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义
人们对于什么是价格，有许多定义和解释，最典型的是下列两种：
(1)价格：是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。
(2)价格：是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。
上述两种对价格的定义，可以说第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。因此，可以把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价――货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。例如： 以房地产作价入股换取设备、技术等。
二、房地产价格的形成条件
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。
(1)一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。
(2)一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到 它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格。因为如果这种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关重要――没有它们我们就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺的物品。
稀缺对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当•斯密曾经说过：“ 使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。
(3)人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。只有需要而无支付能力, 或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买), 都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套 30 万元的住房，甲家庭需要，可是买不起； 乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有需求。因此，需求与需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其需求不仅有自用需求, 还有投资需求甚至投机需求。
为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是在市场经济 (或商品经济)这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用，且其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题――哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有以下 6 种分配方式：
①武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。
②礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。
③抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气好，物品就归谁。
④排队。即谁排在最前面，物品就归谁。 这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。
⑤计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。
⑥价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。总是在起着配给有限的供给量的作用――其上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；其下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。