房地产估价案例与分析--答疑精选(2)

1、edu24ol10133：
问题：你好史老师：房地产估价结果报告中的估价对象描述 4．估价对象概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。与技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析 1．实物状况（或个别因素）分析 实物状况（或个别因素）分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。 主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。 2．区位状况分析 区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。主要分析估价对象的区域特征、道路通达状况、对外交通状况、基础设施条件、商服配套设施等我觉得有的互相包含，是不是技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全面具体，如果结果报告中的估价对象描述过于简单，而在技术报告中又比较具体，能否认为结果报告中的估价对象（描述不全面）算一处错误。这两者的内涵如何区别？

老师：您好！
1、技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析一般应比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全面具体。
2、如果结果报告中的估价对象描述有缺项，不论在技术报告中如何具体，均可认为结果报告中的估价对象有缺项错误。

2、HQ3edu00058：
问题：史老师，您好！
1、在收益法讲座中，《理论教材》第238页 例8-19中，“……此后5年”的确切含义是什么？
我理解此后5年的中最后一年应为第6年，若是这样，公式中的 t 就应为6，而不是5，不知是否正确？
您能否予以讲解？
2、在《估价规范》第11页 5.2.9.中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%，请举例说明。
3、收益法课程中，运营费用的计算中，维修费的计算基数以什么为标准？
保险费的计算基数一般为建筑物的现值，若为新建房，保险费的计算基数是否就是建筑物的重置价值？
4、《理论》教材第223页，成本法内容中：“新开发区某宗土地实际测算时通常分为以下３个步骤进行”。请您讲一下这三个步骤并举例说明。
5、在《案例与分析》教材第59页，案例2-1中，住宅楼预售市场价格估价技术报告中，是因为是期房，才没有“最高最佳使用分析”这一项，这样理解对吗？
谢谢！

老师：您好！
1、在收益法讲座中，《理论教材》第283页 例8-19中，“……此后5年”的确切含义是什么？我理解此后5年的中最后一年应为第6年，若是这样，公式中的 t 就应为6，而不是5，不知是否正确？ 您能否予以讲解？
第二年收入为25000元，……第五年收入为28000元。
2、在《估价规范》第11页 5.2.9.中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%，请举例说明。
121/100（单项调整），69/100（综合调整）。
3、收益法课程中，运营费用的计算中，维修费的计算基数以什么为标准？
保险费的计算基数一般为建筑物的现值，若为新建房，保险费的计算基数是否就是建筑物的重置价值？
维修费计算基数没有一定之规，保险费计算基数可为建筑物现值，也可为建筑物重置价格。
4、《理论》教材第223页，成本法内容中：“新开发区某宗土地实际测算时通常分为以下３个步骤进行”。请您讲一下这三个步骤并举例说明。
类似于基准地价修正法中的宗地价格计算，在基准地价基础上进行修正调整后得出某宗土地价格。
5、在《案例与分析》教材第59页，案例2-1中，住宅楼预售市场价格估价技术报告中，是因为是期房，才没有“最高最佳使用分析”这一项，这样理解对吗？
这是新教材疏漏之处，应有此项内容。

3、HQ07mf417586：
问题：老师您好，百忙之中烦请您阅以下疑问，谢谢。长话短说，我的问题是案例第三十六讲中例2-4报告以下部分是否算错：
1.估价结果少单价
2.P107净收益测算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否该分12个月摊销？
3.投资复合收益率法求报酬率同样存在2-3例错误
4.P108租期后各年净收益折现过程中报酬率来源不清，我认为不应该直接引用租期内报酬率
请老师帮理解疑问，谢谢！

老师：您好！
1.估价结果少单价。
你的理解正确。
2.P107净收益测算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否该分12个月摊销？
不应。
3.投资复合收益率法求报酬率同样存在2-3例错误 。
本例题在计算投资复合收益率法时计算过程有问题。
4.P108租期后各年净收益折现过程中报酬率来源不清，我认为不应该直接引用租期内报酬率。
可以这样用。