房地产估价理论与方法--答疑精选(3)

1、ykt078939：
问题：李老师你好：本讲中教材１９３页第四个大问题中，采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格加减房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格与您将义中可比实例在其房地产状况下的价格＊房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格，到底哪个是正确的？谢谢！

老师：您好！
本讲中教材１９３页第四个大问题中，采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格加减房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格与您将义中可比实例在其房地产状况下的价格＊房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格，到底哪个是正确的？谢谢！
对不起：“×房地产状况调整金额”应改为“×房地产状况调整系数”。
谢谢.

2、HQ07mf154348：
问题：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250平米，空调主机1990年购入，当时购入价500万元，同型号空调主机现行市场价458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价格250万元，拆除费用5万元。如果该空调机房更换新式空调主机（其他设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积为50平米，节约200平米面积可以提供160平米的营业面积出租。将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为4000元/平米，出租面积的装修费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运用费、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为多少？如年资本化率为5.25%，则至少需要签订几年的租约，方能确保在该租赁期内能够通过置换空调主机房收回空调主机的净支出？我实在做不对，请老师给出解题思路及计算过程和结果，谢谢！

老师：您好！
1、计算改换空调主机的净支出
(1)、计算要拆除旧空调的剩余价值，按市场价格计算应为250万元。(注意：500万元，现市场价458万元，已提折旧225万元均没有用，因为已经给出旧空调的市场价格为250万元。如果不给此价格：剩余价格＝458－225，也不能用500－225，这是因为估价要用估价时点时的一般价格，而不能用个别价格。)
(2)、拆除费用＝5万元。
(3)、空调更的收入＝250－5＝245万元。
(4)、更换空调主机的费用(含机房改造费)＝700万元(注：无法剔除机房改造费)。
(5)、改换空调主机的净支出＝700－245万元＝455万元(注：只能理解为主机更换包括机房改造)。
(6)、计算置换出可出租部分的年净收益：160×4000＝64万元。
(7)、如果此题所给的是资本化率：5.25%，则无法计算时间。
(8)、如果此题的资本化率改为报酬率5.25%，则时间计算如下：
V＝455万元，A＝64万元，Y＝5.25%，代入A不变，收益期为有限年收益公式，反求n值，则n值为要计算的时间。
谢谢 .

3、wxxangle：
问题：老师你好：P103第七点的计算题即然是重点，请作详细说明，而且最后一种以抵押方式付款的，不太明白为什么不存在名义价格呢？请解释，谢谢。

老师：您好！
第5种情况，给定单价为3000元/m2，总价为30万元；按付款方式实际计算出的价格为30万元，单价为3000元/m2。所以没有名义价格。注意：只有当以某种付款方式计算出的总价或者单价与给定的总价或者单价不一致时才存在名义价格。
谢谢。