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第1讲 房地产业
一、内容提要：
1、房地产业概述
2、城市住房制度改革
3、城市土地使用制度改革
4、房地产法制建设
二、考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。
三、考试基本要求
1、掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系。
2、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
3、了解房地产业的历史沿革。
四、内容辅导：
第一节房地产业概述
一、房地产业的基本概念（掌握）
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
例题：房地产业属于（）。
A、第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．第四产业
答案：C
解析：由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，所以它属于第三产业，因此，应选C。
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
例题1：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。( ) （2004年试题）
答案：√
解析：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
例题2：房地产服务业又分为（）。
A、房地产咨询
B．房地产估价
C．房地产经纪
D．房地产管理
E、物业管理
答案：ABCE
解析：房地产管理是一种管理行为，不是房地产服务业。
1、房地产投资开发业
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
2、房地产咨询业
房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。
3、房地产估价业
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。
4、房地产经纪业
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖；不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。
例题：（）是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
A、房地产投资开发
B．房地产咨询业
C．房地产经纪业
D．物业管理业
答案：A
解析：房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高，风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
5、物业管理业
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营，来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。
物业管理是伴随着现代市场经济体制的确立而产生并发展起来的一个行业，并且是通过对计划经济体制下传统的房屋管理体制的不断改革替代而最终确立的物业管理新体制。
中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，具有如下几个重要特征：①管理者为政府职能部门，如市、区房管局和基层单位房管所、管养段；②管理单位并非企业，而属于事业性质；③管理对象是国有房产(或其他直管公房)，一般情况下，由房管部门统一管理；④管理手段基本上为行政手段，经费主要来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理；⑤业主和用户只能被动接受管理，别无选择；⑥管理内容单一，一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护，管理效果不好，物业寿命缩短，社会财富浪费。
传统的房屋管理是福利型住房制度的一种自然延伸。随着房地产市场体系的不断完善，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。
例题：中国传统的房屋管理的特征包括（）。
A、管理者为政府职能部门
B．管理者是个人
C．管理对象是所有房产
D．管理单位并非企业，而属于事业性质E、业主和用户只能被动接受管理，别无选择
答案：ADE
解析：中国传统的房屋管理的特征中，管理者为政府职能部门，不是个人；管理对象仅是国有房产，不是所有房产。