2025年房地产估价师考试时间定于11月8日至9日，现为大家整理了一些考试高频知识点，今天的知识点是收益法的操作步骤，供大家复习检测。

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1.选择具体估价方法

报酬资本化法还是直接资本化法，或者同时选择报酬资本化法和直接资本化法;选择报酬资本化的，是选择持有加转售模式还是全剩余寿命模式。

报酬资本化法的公式：

(1)净收益每年不变公式：

2.测算收益期或持有期

(1)建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限相同。在这种情形下，收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。

(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。

(3)建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束，或者说建筑物剩余经济寿命超过

土地使用权剩余期限。两种情况：

①出让合同等约定土地使用权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物;——房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值。

②出让合同等未约定土地使用权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。——房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

3.测算未来收益

净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用

=应收毛租金收人-收租损失+其他收入-运营费用

=有效毛租金收入+其他收入-运营费用

=有效毛收入-运营费用

4.确定报酬率或资本化率、收益乘数

报酬率=投资回报/所投入资金

=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

收益乘数=房地产价值价格/未来第一年的收益

5.计算收益价值

【例题·单选】某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为 5%，投资风险补偿率为 1%，管理负担补偿率为 0.1%，投资带来的优惠率为 2%。则报酬率是( )。

A.4.1%

B.5.1%

C.5.9%

D.6.1%

【答案】A

【解析】报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。

【例题·单选】某商铺建筑面积为 400m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40 年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 150 元/m2;运营费用率为租金收入的 35%;该类房地产的报酬率为 10%。该商铺的价值为( )万元。

A.457.66

B.533.00

C.695.00

D.711.00

【答案】A

【解析】V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(万元)。

【例题·多选】收益法中确定报酬率的基本方法不包括()。

A.累加法

B.市场提取法

C.指数调整法

D.收益乘数法

E.投资报酬率排序插入法

【答案】CD

【解析】收益法中确定报酬率的基本方法有：累加法、投资报酬率排序插入法、市场提取法。

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