2025年房地产估价师考试时间定于11月8日至9日，考试共有4个科目，为大家整理了一些考试高频知识点，今天的知识点是房地产转让，供大家复习检测。

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知识点详解

1.房地产不得转让的情形

(1)不符合规定条件的不得转让(未做到下列的不得转让)

1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让 合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情 形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金 额应占全部开发投资总额的 25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设 的用地条件，方可转让。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

(3)依法收回土地使用权的。

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

(5)权属有争议的，指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，在权属争 议解决之前，该项房地产不得转让。

(6)未依法进行登记领取权属证书的。

(7)法律和行政法规禁止转让的其他情况。

2.不同方式取得土地使用权的房地产转让

(1)以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让 以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让 合同约定的使用年限不变。 以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限减 去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地 出让方和市、县政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议 或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

(2)以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：

(1)需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;

(2)不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

【补充】经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形：

1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十四条规定 的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶 持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取 行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续;

2)私有住宅转让后仍用于居住的;

3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;

7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

3.房地产转让的程序

房地产转让的一般程序：

(1)房源核验与购房资格审核;

(2)签订转让合同、办理合同网签 备案并申报成交价格;

(3)签订交易资金监管协议(合同);

(4)依法缴纳税费;

(5)办理不动产转移登记;

(6)拨付监管的交易资金。

房地产转让通过房地产经纪机构成交的，转让当事人可以委托房地产经纪机构申请办理存量房转让合同网签。

例题巧练

1、【例题•单选】某房地产开发商以出让方式取得一土地使用年限为50 年的地块，建设期为2 年，建成后自营，经营 6 年后，由于经营问题，现转让此房产，受让人的土地使用年限为( ) 年。

A.50

B.48

C.44

D.42

【答案】 D

【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。转让房地产时，受让人取得的土地使用年限为：50-2-6=42(年)。

2、【例题•单选】房地产转让的程序一般包括：①签订交易资金监管协议;②房源核验与购房资格审核;③办理不动产转移登记;④拨付监管的交易资金;下列选项中排序正确的是( )。

A.①→④→③→②

B.①→②→③→④

C.②→①→③→④

D.②→④→③→①

【答案】C

【解析】房地产转让的程序一般包括：(1)房源核验与购房资格审核;(2)签订转让合同、 办理合同网签备案并申报成交价格;(3)签订交易资金监管协议(合同);(4)依法缴纳税费;(5)办理不动产转移登记;(6)拨付监管的交易资金。

3、【例题•多选】以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，可以保留划拨管理的情形有 ( )。

A.转让后作为国家机关用地的

B.私有住宅转让后仍用于居住的

C.根据城市规划土地使用权不宜出让的

D.转让的房地产需要确定土地使用权出让用途的

E.同一宗土地上部分房屋转让，土地使用权可分割转让的

【答案】ABC

【解析】同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产。

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