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考点：房地产估价的特点(五点)(重点掌握)
特点1：评估的是价值，不是价格
价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。
价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。
房地产估价本质上是评估房地产价值，而不是价格。
特点2：房地产估价是模拟市场定价，不是代替市场定价
市场营销学中的4Ps定价：成本加成法、取脂定价法、心理定价法等等。
房地产价值由客观市场力量决定，由众多市场参与者的价值判断形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
要排除个别因素。
房地产价值是客观存在的，估价师运用专业知识及实践经验，“发现”或“探测”房地产价值，而不是“发明”或“创造”房地产价值。
房地产估价，从形式上看是主观定价行为，但实质上需模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
具体估价时，估价师模拟房地产市场机制的作用，考虑估价对象的市场参与者如何思考其价格，模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价。
特点3：房地产估价提供价值意见，不作价格保证
估价机构和估价师以专业机构和专家的身份，发表对估价对象价值或价格的专业意见，供委托人及估价结果使用者参考使用，但不是对估价对象在市场上可实现价格的保证。
——仅是参考意见，不是价格保证。
估价机构和估价师不可以不负责任地随意发表意见。
法律责任：
鉴证性估价法律责任大于咨询性估价法律责任。
特点4：估价有误差，但应在合理范围内(必考考点)
估价准确性：
①合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值(误差不可避免)。估价在信息不完全和不确定因素下作出，且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
②所有评估价值都有一定程度的误差。
评估价值=真实价值+误差。
③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价误差容忍度较高，但误差范围要适度。——度较难把握。
④判断误差，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较。
一般不用实际成交价格判断误差(因为市场机制扭曲时，存在非正常交易价格的情况，参见市场法的相关内容)
而用合格估价师对同一估价对象、同一估价目的、同一时间的重新估价结果。(——复核评估)
⑤间接方法——考察履行估价程序是否存在瑕疵。检查估价程序有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用，间接对其估价结果肯定或否定。
防止出现较大误差——制定估价业务技术规范和职业道德规范等。
目前我国技术规范有4个：
①《房地产估价规范》(国家标准);
②《房地产估价基本术语标准》;
③《房地产抵押估价指导意见》;
④《国有土地上房屋征收评估办法》。
特点5：既是科学也是艺术
估价师在评估房地产价值时，需要将理论方法与实践经验完美的结合起来。
应该增加科学成分，减少艺术成分。
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