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事件一：2017年5月10日，某房地产估价机构接受委托，评估一处2012年建成，建筑面积为103平方米的毛坯住宅小区配套商铺的市场价值。选用比较法作为主要的估价方法，搜集到三个交易实例。实例1是本小区底商，上下两层，建筑面积共260平方米，平均单价12000元/m2，简装;实例2是对面小区带装修底商，现出租做饭店用途，建筑面积130平方米，平均单价16000元/m2;实例3是本小区刚刚转让的面积103平方米一层底商，买卖双方的税费均由买方负担，买卖合同约定合同约定成交价格10000元/m2，除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
问题：
1.这三个交易实例是估价对象的类似房地产还是可作为可比实例?并说明理由。
2.如若选用为可比实例，请说明如何修正处理?
考点分析：比较法的可比实例的选取。
【参考答案】
1.交易实例是在房地产市场中真实成交的房地产交易案例;类似房地产是指与估价对象的区位相近并与估价对象房地产状况(用途、建筑结构、权利性质相同)或相当(规模、档次)的房地产;可比实例房地产是指交易方式应适合估价目的、与估价对象房地产相似、成交日期应接近价值时点、成交价格应尽量为房地产正常价格。交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产最小，是包含和被包含的关系。
实例1因规模不相当不能成为类似房地产、更不能成为可比实例;实例2、实例3符合可比实例要求，选为可比实例。
实例2应扣除装修费用修正为不含有装修的毛坯房地产价值;实例3根据所得到的卖方实际价值，选用公式，确定正常市场价进行交易情况修正。
事件二：某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截止项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产的重置成本为2800元/m2。
问题：
1.上述确定该房地产的重置成本的过程有哪些错误?
2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
考点分析：成本法的应用、还可作指错类型范例：
房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息和开发利润。
《房地产估价理论与方法》教材289～299页。
【参考答案】
1.错误有：
(1)不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照当时价值时点市场情况的各项费用的客观正常水平来估算。
(2)“开发成本”包含土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本和管理费等并列。
(3)该房地产重置成本除上述开发成本外，还应有开发利润。
(4)投资利息的计息起点应为计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
或：不应计至价值时点。
2.重置价格还应减去折旧。
或：(1)可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
《房地产估价理论与方法》教材311～312页。
试题总结：成本法主要考查实际成本和客观成本的不同，投资利息和开发利润的确定，折旧的扣除、折旧年限的确定。
事件三：某房地产估价机构接受委托评估一自建住宅项目的补偿价值，建筑面积243.42m2，价值时点为2017年6月15日。房屋估价选用重置成本法，指以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值的方法。
房屋现值=房屋重置成本×成新率、房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费，由于估价对象房屋为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次估价未计算专业费、规费和销售税费。建筑工程费当初实际支付1700元/m2，不可预见费因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。
预测估价对象现状的正常建设周期3个月，利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率6.10%，建设费在建设期均匀投入。利润取房屋所有权人期望利润15%。通过观察发现估价对象的成新率为60%，该住宅的估价总价=1700×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)(3/12)/2+15%]×60%/10000=28.74(万元)，住宅的估价单价=28.74×10000/243.42=1180.68元/m2。请问上述估价过程中有哪些错误?如何改正?
考点分析：成本法的价值形成过程或指错题。
【参考答案】
错误：
(1)成本法的定义不准确不规范，应表述为“成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本折减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。”
(2)在成本法计算时，应计入专业费、规费和销售税费，不计入得出的价格不是客观合理价格;
(3)在计算投资利息时，不应采用半年期贷款利率，而应采用一年期贷款利率计算;
(4)开发利润不应选期望利润，应改为该区域该类房地产开发平均利润率来计。
试题总结：此类题可以出指错题也可以出改错题，还可以对细节出问答题。
问答题练习---假设开发法
近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?
考点分析：假设开发法的价值形成过程并结合在建工程、抵押评估特别情况。
【参考答案】假设开发法及抵押价值评估技术路线
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
预测开发完成后的价值宜谨慎。(2分)
开发费用可能发生变化。(2分)
开发周期可能延长。(2分)
开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(2分)
折现率或利润率水平可能发生变化。(2分)
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